逆势扩张,奠定格局(2)

上一篇我们从一些网上的公开资料介绍了一下哈同发家的背景。

而本篇,与世面上的讲哈同的文章肯定是截然不同的,因为我们不是来研究历史的。

历史就是一个钉子,挂我们想挂的东西。

由于哈同相关的史料其实非常少,很多材料为尊者讳,颇多溢美之词,导致大量的材料以讹传讹。

尽管如此,本篇还是尽量用严肃的史料,加上地产操作的思路,还原哈同地产发家的整个逻辑,能让大家能有所收获。哈同的发家,其实就是靠两“土”,烟土和土地,就是所谓的两“土”。

烟土,就是鸦片。

哈同早期,一直在沙逊洋行打工,而且是一路由看门人升到了中层管理者。

沙逊洋行本身就是大鸦片商,据说林大人在虎门销毁的鸦片有一半就是沙逊家族的。

在哈同的打工生涯中,就是帮老东家沙逊洋行做鸦片贸易,这个其实不是什么太光彩的事情。

1885年中法战争结束的时候,哈同35岁左右,其实还在沙逊洋行打工,是一个高级打工者,本身没有太多的积蓄,谈不上能抄什么大底。

据有关史料,哈同依靠精准的判断,在这次抄底过程中,帮沙逊洋行赚了500多万两银元,而哈同,也利用自己的积蓄,购入了一些地皮,发了一笔小财,远远达不到巨富的程度。

可见,即使是抄大底,你资金不够,积累不够,就算判断再精准,可能也赚不了多少。

靠地产发财,还是要靠资产正确的配置,加上时间,方能有所成绩。

一个35岁的人,有能力有才干,尤其在房地产方面可以说是天才,但是在哈同看来,他的晋升之路也到头了,这一辈子都不太可能升为“大班”。洋行的大班就是类似现在CEO之类的角色。

为什么呢?

这次抄底,哈同立了大功,沙逊洋行给哈同的奖励却非常微薄。

所以,在哈同看来,再怎么干,想在职场之路上有所提升,是非常难的,这就是职业经理人的宿命吧。

就在哈同即将认命的时候,机会却不期而至。

1886年,新沙逊洋行看中了哈同的房产方面的才能,以高出老沙逊洋行一倍多的薪水聘请哈同做大班协理(总裁助理、房地产业务线分管总裁),专管房地产经营。在哈同做大班协理期间,仔细研究了上海房地产未来的走向。

这里我们要说一下上海房地产当时的背景。

首先要说清楚当时上海房地产为什么涨?

其实不是上海房地产涨,而是租界房地产涨。

因为什么呢?

两个字,法制。

虽然租界这个东西是个屈辱的事情,但是当时洋人就是管的好(背后是洋人的母国保护)。

1853年3-4月,太平军攻取南京、镇江,9月,小刀会攻取上海县城,大量的华人进入租界避难,不少都是富人,带入了不少的资金。

反正就是从那个时候开始,华界内乱很多,租界相对安全,涌入的人口越来越多,这个是租界繁荣的大前提。

人口和资金的涌入,导致的结果是什么?

地产和租金大涨。

租界的管理机构称为工部局。

从1869年开始,上海公共租界实行“租界章程”,正式规定工部局可以征收地税。工部局为了方便征税,决定对土地进行估价,每隔几年进行一次估价。从1869年到1933年,地价进行了19次调整。

当时租界比较繁华的是广东路,福州路。

哈同判断,投资广东路、福州路,空间不会太大,因为价格已经起来了,不是足够便宜。哈同看中的是南京路。

“南京路居虹口、 南市之中 , 西接静安寺 , 东达黄浦 , 揽其形胜 , 实为全市枢纽 , 其繁 盛必为沪滨冠”。

当时的南京路,可谓冷冷清清,地价极为便宜,并不为人们所看好。于是,哈同帮助新沙逊洋行大量购入南京路周边的土地,1880年末的时候,新沙逊洋行在南京路的地产已经成为当时的第一。

同时,哈同也利用自己的积蓄、租金低价购入南京路的地产。

看到这里,大家可能认为哈同眼光精准,是靠眼光取胜。

但是如果你知道下面这件事情,可能你就不一定这么认为了,至少眼光不是绝对的。

哈同1887年,就是到新沙逊洋行后一年,找人托关系,当上了法租界工部局董事。前面我们说过,工部局就是租界的管理机构,也就是说哈同在工部局对租界的发展有一定的发言权。1898年,哈同又改任上海公共租界工部局董事。

我们前面讲到租界地产为什么涨价的原因,但是南京西路为什么会涨,会异军突起呢?

除了南京路地理位置确实不错外,还有一个很重要的原因,就是四个字“越界筑路”。

什么叫做越界筑路?

就是公共租界在很多准租界部分修路,将这些准租界部分纳入管理范围。

就是通过筑路的方式,偷偷扩大租界的范围。

这就相当于现在某某大城市要将周边某某县纳入范围,并且要修很多条地铁并注入大量投资一样。

这里有所不同的是,租界当时并不是很大,越界修路后,很多地方反而后来居上,成为新的商圈。那么在向哪个方向修路上,工部局各董事分为好几派,存在巨大的分歧,毕竟这是巨大的利益啊。最终,哈同一派的意见占了上风,越界筑路的第一条路就是静安寺路,也就是现在的南京西路。

1901年后,哈同有了一定的积累,开设哈同洋行,是哈同腾飞的开始。

就说哈同铺路这件事情,其实就体现了哈同老练的操作手法。

当时一首民谣这样称赞他:“哈同哈同,与众不同。看守门户,省吃俭用。攒钱铺路,造福大众。筑路筑路,财源亨通。”

哈同愿意拿出60万两白银购置铁藜木来铺设地面,后来被传为红木,本质不是为了造福大众,而是制造爆点新闻,吸引流量,最终也得偿所愿。

除了买得便宜,制造流量之外,我们也谈谈哈同先生的杠杆。

据史料显示,哈同刚刚开始房地产经营时,虽然有一定的积蓄,但是还是极为有限。哈同利用公共租界董事的身份,将房产在英国汇丰洋行进行房产抵押,然后将抵押款再投入购房,如此往复。那么哈同的杠杆率有多少?哈同等8家英国房地产公司向银行抵押借款,抵押额达到资产额的89.7%。

在租金,空间利用方面,哈同还有一些独特的手法,但是属于术的范畴,就不再赘述了。

今天我们讲讲最精华的部分。

上篇我们提到,哈同这个人能吝啬,连蜘蛛爬过的牛奶都要喝掉,冬天不开暖气等等。

但是,有的时候他又非常的慷慨,比如修路60万两白银,修爱俪园,70万两白银,眼睛都不眨一下。

难道这个人是精神分裂吗?

其实这个就是哈同发财的核心秘诀,或者说是他的精神内核。

这两件事情其实放在一个人身上一点都不冲突,这实际上是一块硬币的正反面。

哈同50岁左右才开始单干,可以说之前打工的岁月,个人都是非常节省的。这个体现了什么呢?

这里并不是说个人节省就能省多少钱,而是一种将资源利用到极致的心理在生活上的映射。

牛哥是学IT的,有很多计算机方面的课程就体现出这种思想。

比如说操作系统,就是你们用的windows,从最早的核心原理来看,就是要将资源压榨到极致,每一个CPU的时间片,每一个块内存的使用,都要压榨到极致。

反正这是机器,不压榨白不压榨。

光靠这个,能成为一个中产高产,是没有问题的。

关键是,哈同能在50多年的积累后,碰到机会,就敢于All in。

你想想,你省吃俭用几十年,碰到一个时机,一个好的标的,一把将几十年的积累全压上,你手抖不抖?

有的人就能轻松做到,好像天生的一样。

有的人,开个几万块的破车,家里住旧房子,老婆也没几件像样的首饰,这人能做到对这无所谓,然后买几百万的房子再贷几百万的款眼睛都不眨一下,买下来之后租给了别人。

这其实不矛盾。

这也是一种资源上的极致利用。

对于不能钱生钱的,就尽量压榨,对于钱能生钱的,敢于有把握的豪赌,这本质是一件事。

你可以查一下,哈同花园后来住进来多少名人,70万两全部变成zz资本了。

哈同夫人罗迦陵真是公关界的奇才。